不動産投資のシュミレーションを見ると失敗する？！
「親に見せても全く後ろめたくない、真実だらけの不動産投資」シリーズとしてまとめてます。
今日は、「不動産投資のシュミレーションを鵜呑みにしてはいけない。」ということを話していこうと思います。「鵜呑みにはしないよ、一応調べるよ」という方が大半かと思います。しかし、普通だと考えられないようことが起こるのが不動産の業界です。ということで、結構想像を超えるようなことがあります。今回は、例も交えながら説明していこうと思います。それではいきましょう！
チェック① シュミレーションシートに書かれている項目に欠けはないか？
不動産を買うかどうか迷っている時に、業者から出されるのがシュミレーションシートですよね。このシュミレーションシートには様々な項目からなってます。このシュミレーションシートに必要な項目が含まれているかを確認しましょう。自分が知っているのだと、消防点検費用が入ってなかったり、新築だと水道局と契約する必要があるのですが、その費用が入っていなかったり、大規模修繕（少なくとも10年ごとに100万円とか）が考慮されていなかったり、不動産取得税が含まれてなかったり。作為的と思わざるを得ないくらいに項目が抜けています。大規模修繕とかはあるのとないのでは、収支が全く変わってきます。
チェック② シュミレーションシートに書かれている数字は相場とかけ離れてないか？
項目は必要なだけ書かれていたとすると、次に見るのはその項目ごとの値があっているか？です。例を挙げると、家賃ですね。suumoなどのポータルサイトを見ると、周りの物件の家賃から自分の物件の適正家賃がわかるんですが、それとかけ離れた家賃が書かれていることが往々にしてあります。他にも、家賃下落率の見積もりが0.2％/年と酷すぎたり（1％/年が妥当だと言われています）と利回りに直結するところをわざといじってきます。
チェック③ 項目がきちんとシュミレーションに反映されているか？作為的に項目が抜かれていないか？
最後に、①で挙げた項目がきちんとシュミレーションに含まれているのかを計算し直す必要があります。これは、びっくりですね。「きちんと項目があっていて、数値もあっているのにわざわざ計算し直す必要があるのか？」と思われる方は多いと思います。でも、項目として書かれているにもかかわらずシュミレーションから抜かれていることがあるんですよね。自分が見たのは、実際に計算してみると間違っていた。どこか分からないからいろいろ検証すると税金が計算に含まれていなかったというのです。これは、正直引きました。
確実な対策：腹を括って不動産投資の勉強をする。もしくは、不動産投資はやめとく。
こう見ていくと、あらゆる数字が偽造される可能性があるというのがわかったと思います。それでは、どうすればいいのかの対策について話したいと思います。すぐにできる簡単な対策と、確実な対策があります。
まずは確実な対策から。「不動産投資の勉強をしましょう。そして、業者に頼らず自分でシュミレーションシートを作れるようになりましょう！」です。不動産は、失敗をすれば○を吊らないといけないようなリスクのあるビジネスです。それに参入しているにもかかわらず勉強しないのはちょっとヤバイと思います。そういう意識で勉強して欲しいですし、自分もそういう危機感を持って勉強をしています。
ちなみに、なんとなく不動産投資をするつもりとか、不動産投資をしっかり勉強するつもりもないとかなら、不動産投資（や株式投資）はやめといたほうがいいと思います。不動産投資を勉強していてよく思うのですが、（持ち家を買わないということも含めて）不動産投資をやめるという選択は相当賢明な選択だと思います。
簡単な対策：業者と利害関係のないプロ、シュミレーションサイトに相談。
とは言っても、親からの相続で土地があるとかそういうケースもあると思いますので、簡単な対策も書いておきます。結論から言うと、業者と利害関係がないプロに中立にシュミレーションをしてもらうです。シュミレーションなんてお金がかかるんじゃないの？って思われると思うんですが、相談という形で無料でしてくれるプロもいますし、自分がいつも使っている楽待では数字を入れると大体利益が出るか出ないかを出してくれますよ。一応、下にリンクを貼っておきました。
結論：業者から出されるシュミレーションシートは顧客のために作られてない！
結論としては、不動産投資で業者から出されるシュミレーションは、業者がカモを嵌め込むための武器の一つです。これをプロだからという理由で安易に受け入れてしまうのはやめておきましょう！
楽待のシュミレーション（1分もあれば終了します。）：https://www.rakumachi.jp/property/investment_simulator
猪俣さんの会社の無料相談（非常に不動産に詳しい方です。）：
https://www.asset-b.com/consultation/
猪俣さんの不動産投資に対する知見を感じられる動画：https://www.youtube.com/watch?v=Ksoa93cmwYo
